随着新发个人住房贷款利率的持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，新一轮存量房贷利率下调的呼声再起。有关在同一家银行内重新协商房贷利率、跨行转入住房按揭贷款并重新签订按揭合同等具体措施也引起更大范围的讨论。
证券时报记者在采访中了解到，存量和新发贷款之间的利差问题并非简单的公平、合理衡量，还需综合考虑居民的负债成本、商业银行的可操作性、金融支持实体经济的可持续能力等多方因素。
提前还贷热度不减
“提前还贷只有零次和很多次”“亲身操作，提前还房贷能省几十万！”“最后一次提前还款倒计时……”今年以来，社交平台上有关“提前还房贷”的分享热度不减。除此之外，多个定量数据也指向居民提前还房贷现象的持续。
上市银行最新中期业绩报告已悉数出炉。从各项贷款结构看，上半年多数银行的个人住房贷款余额出现了减少。以四大行为例，截至今年上半年末，、、、的个人住房贷款余额分别为6.31万亿元、6.17万亿元、5.07万亿元、4.75万亿元，较去年末分别减少了764.66亿元、1230.92亿元、1006.68亿元、336.11亿元。
股份行中，、、截至上半年末的个人住房贷款余额均超过了万亿元。同时，招商银行、兴业银行个人住房贷款余额较去年末分别减少了100.47亿元、107.41亿元，中信银行则增加了186.37亿元。
根据人民银行发布的金融机构贷款投向统计报告数据计算，从总量上看，今年上半年个人住房贷款余额减少了3800亿元。
目前分析观点普遍认为，个人住房贷款余额下降的原因来自两方面，一是商品房销售下滑，信贷需求随之减弱；二是客户提前还贷，造成余额进一步缩减。
宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对比历史同期，当前居民早偿率仍处于较高水平。
在更早发布的研究报告中，国泰君安宏观研究团队表示，居民早偿率是参考全国银行间同业拆解中心发布的RMBS条件早偿率指数编制方法，计算而得。所谓RMBS，即个人住房抵押贷款支持证券，是以个人住房抵押贷款作为基础资产的证券化产品。而早偿，也即“提前偿付”。
华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师张瑜曾指出，早偿率指标是指“在个人住房抵押贷款中，债务人提前偿付债务的金额占资产池未偿本金余额的比例”。因此，是观察居民个人住房贷款提前还款行为的指标。根据中国货币网，RMBS条件早偿率指数目前已停止更新，最新数据截止到2023年10月24日。
巨大利差从何而来？
提前还房贷并非新现象，根据中国货币网，自2023年初，RMBS条件早偿率指数就开始呈波动上升趋势。金融业首席分析师王一峰指出，居民按揭早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款定价等诸多因素影响，早偿率与房屋销售、理财收益率，替代性负债资源的可得性、价格，居民实际收入情况与收入预期等因素均存在相关关系。
为更好适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，满足借款人和银行对于有序调整优化资产负债的共同诉求，人民银行曾于去年8月，联合金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。
人民银行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》中，以专题形式介绍了降低存量房贷利率政策的显著成效。报告指出，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。
但是，一段时间以来，新发个人住房贷款和存量个人住房贷款利差扩大，居民早偿率由此抬升。
粤开证券首席经济学家罗志恒日前指出，《通知》要求调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，这导致部分存量房贷利率仍维持在高位。
与此同时，“5·17”新政后，全国新发放个人住房贷款利率持续走低。人民银行最新数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基点，处历史低位。
那么，当前新旧贷款之间，利差究竟有多大？
以北京为例，2019年10月至2023年12月期间的存量首套房贷利率下限为“LPR+55个基点”。那么，已于今年1月1日重定价的存量首套房贷利率为4.75%（2023年12月20日5年期以上LPR报价为4.2%），与7月新发放个人住房贷款利率（3.4%）之间的利差为135个基点。不过，除北京外，其他城市存量首套房贷利率下限多为LPR或“LPR-20个基点”，因此，存量与新发房贷之间的利差小于135个基点。
存量房贷利率怎么调？
新旧个人住房贷款利差扩大，下调存量房贷利率的呼声由此再起。
当前有关存量房贷利率下调的讨论主要围绕银行端展开，包括存量住房按揭贷款客户与银行重新协商房贷利率；现有住房按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同等。
仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟接受记者采访时表示，在推动存量房贷利率稳步有序下调的过程中，必须谨慎细致地在原行重新定价、换行转按揭二者间进行政策比较与选择。
他认为，将现有按揭贷款直接转入其他银行并重新签订按揭合同的转按揭方式，有可能造成市场无序竞争、进一步压低房贷利率和利润水平，且存在转按揭范围在首套房房贷之外是否也涵盖二套房房贷的争议。
相比之下，在市场化、法治化前提下，通过借款人与原贷款行之间的平等磋商、自主谈判，采取变更合同约定调整加点幅度或发放较低房贷利率贷款置换原有存量贷款形式，促进存量房贷利率下行，则更为稳健、便于操作。
这也是当前商业银行创新尝试的方向。记者了解到，已有银行推出相应产品，由客户提出申请，银行审核后调低存量房贷利率。银行内部人士对记者表示，目前这类产品并不会对客户提出其他特殊要求，同时，虽然有这样的产品，但并不会主动公开宣传。从公开信息看，部分银行还创新推出了存量房贷利率优惠券、“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品。
对于银行已有的房贷产品创新，金融监管部门未置可否。
此前深圳金融监管局曾发布消费提示表示，部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品，加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合，为消费者提供更加灵活的住房按揭还款方式。
深圳金融监管局指出，不同产品各有优劣，消费者在选择产品时，可结合产品特点以及自身资金状况、偿还能力综合决策。同时，不同还款方式产生的利息数额不同，消费者可以计算对比各款产品所产生的利息成本，择优选择。
长远考虑需多方平衡
上海新金融研究院副院长刘晓春曾指出，住房按揭贷款是一种超长期贷款，在整个贷款期限内会经历多次市场利率的波动，对借贷双方都具有很大的不确定性，因此，利率的合理性尤其重要。
“如果现在在贷款期限内要求银行统一调降贷款利率，就会面临按照何种标准调降的问题。”刘晓春认为，如果调降标准是非市场化的，并且用新的合同形式固定下来，未来或将面临更大的扭曲，不仅与利率市场化的改革方向相悖，还会埋下风险隐患。因此，必须创新利率浮动机制，既解决当前的矛盾，稳定房地产市场，长远来看又能理顺被扭曲的市场利率，确保房地产市场健康发展。
庞溟同样指出，商业银行应针对借款人的存量房贷利率、房贷本金规模、资产质量、信用记录、风险等级、还款能力以及房屋的首置与否、自住与否、套型面积等不同情况进行准确评估，明确利率调整的标准、条件和范围，并实行区别化确定定价、差异化抵押策略、动态化调整风险控制，在贷前调查和贷后跟踪环节做好相关配套工作。
此外，存量房贷利率调整后的收效平衡同样需进一步考量。
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一方面，降低存量房贷利率可为购房者节省利息支出。庞溟表示，根据估测，如果存量房贷利率下调75个至100个基点，对于采取等额本息还款方式的100万元30年按揭贷款来说，借款人月供可减少400元至600元，节约月供和总还款额约5%至7%，购房人利息支出总额有望降低1600亿元至2200亿元。
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另一方面，银行经营可持续的压力仍在。前述银行内部人士对记者表示，尽管目前已允许存量房贷客户调低利率，但提前还房贷的压力并未明显减轻。
林英奇团队在研究报告中指出，假设存量房贷利率与银行负债成本同步调整，预计对于银行息差的总体影响是中性的。
该报告指出，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善。此外，政策支持实体经济的导向对于银行基本面而言也至关重要。